english below …

Một bài viết dành cho người nước ngoài đang sinh sống tại Nhật, muốn hiểu đúng – đủ – sâu về việc mua nhà trả góp 30–35 năm, thay vì chỉ nghe lời môi giới hay kinh nghiệm truyền miệng.

1. Bản chất của việc mua nhà trả góp: bạn mua nhà hay mua một cam kết?

Khi nói “mua nhà trả góp 35 năm” tại Nhật, phần lớn mọi người hình dung đơn giản rằng:

Ngân hàng cho mượn tiền, mình mua nhà, rồi trả dần.

Nhưng bản chất thực sự không nằm ở ngôi nhà, mà nằm ở một cam kết tài chính dài hạn.

Trình tự đúng về mặt pháp lý và tài chính là:

  1. Bạn ký hợp đồng vay tiền với ngân hàng (住宅ローン)
  2. Ngân hàng giải ngân tiền
  3. Bạn dùng tiền đó mua nhà
  4. Ngôi nhà vừa mua lập tức được đăng ký quyền thế chấp cho ngân hàng

Điểm quan trọng:

  • Bạn không mang nhà đi cầm cố để vay tiền trước
  • Bạn vay tiền trước, rồi dùng chính ngôi nhà làm bảo đảm cho cam kết trả nợ

Vì vậy, mua nhà trả góp ở Nhật thực chất là:

Bạn mua quyền sở hữu nhà, đổi lại là lời hứa trả nợ kéo dài hàng chục năm – và lời hứa đó được pháp luật bảo vệ.

2. Ngân hàng thực sự có thể làm gì với ngôi nhà của bạn?

Khi vay mua nhà, ngân hàng đăng ký một quyền pháp lý gọi là:

抵当権 (teitōken) – quyền thế chấp

Điều ngân hàng KHÔNG

  • Không sở hữu ngôi nhà
  • Không giữ chìa khóa
  • Không can thiệp sinh hoạt
  • Không được bán, cho thuê hay sử dụng nhà

Điều ngân hàng CÓ

  • Quyền xử lý ngôi nhà nếu bạn không trả được nợ
  • Quyền ưu tiên thu hồi nợ so với các chủ nợ khác

Trong trạng thái bình thường – khi bạn trả nợ đúng hạn – quyền thế chấp này gần như “ngủ yên”, không ảnh hưởng gì đến cuộc sống của bạn.

Nó chỉ “thức dậy” khi xảy ra vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả nợ.

Khi đó, ngân hàng có thể:

  1. Thông báo và đàm phán
  2. Thu hồi quyền trả góp (期限の利益喪失)
  3. Bán đấu giá ngôi nhà
  4. Dùng tiền thu được để trả nợ

Quan trọng: bán nhà không đồng nghĩa xóa nợ. Nếu tiền bán không đủ, người vay vẫn phải trả phần còn thiếu.

Điều này cho thấy: ngân hàng không muốn có nhà, họ muốn bạn giữ lời hứa trả nợ.

3. Ngân hàng có “bán” ngôi nhà của bạn cho nhà đầu tư khác không?

Câu trả lời rõ ràng là:

Ngân hàng không đem ngôi nhà của bạn ra cho nhà đầu tư lướt sóng

Nhưng có một điểm tinh tế hơn:
Sau khi bạn vay mua nhà, trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng xuất hiện:

Một tài sản tài chính: “Khoản phải thu dài hạn”

Tài sản đó:

  • Có dòng tiền đều (lãi + gốc)
  • Có thế chấp (ngôi nhà)
  • Có rủi ro thấp

Đây là tài sản tài chính rất hấp dẫn.

Khoản nợ của bạn – tức dòng tiền trả nợ trong tương lai – có thể trở thành sản phẩm tài chính

Chứng khoán hóa khoản vay (Securitization)

Trong tài chính hiện đại, ngân hàng có thể:

  • Gộp hàng nghìn khoản vay mua nhà
  • Biến chúng thành trái phiếu bảo đảm bằng dòng tiền trả nợ (ví dụ RMBS)
  • Bán cho nhà đầu tư tổ chức

Nhà đầu tư mua:

  • Dòng tiền ổn định
  • Rủi ro đã được chia nhỏ

Họ không biết ngôi nhà bạn ở đâu, và không có bất kỳ quyền nào với tài sản của bạn.

Quyền thế chấp lúc này chỉ đóng vai trò:

Lớp bảo hiểm cuối cùng cho dòng tiền, không phải món hàng để giao dịch.

4. Người mua nhà thực sự được làm gì với ngôi nhà của mình?

Ngay cả khi đang trả góp 35 năm, bạn vẫn là chủ sở hữu hợp pháp.

Bạn có thể:

  • Sinh sống cùng gia đình
  • Sửa chữa, cải tạo (theo quy định xây dựng)
  • Cho thuê trong những điều kiện nhất định
  • Bán nhà (nếu tất toán khoản vay)

Bạn không thể:

  • Xóa thế chấp khi chưa trả hết nợ
  • Tự ý chuyển quyền sở hữu
  • Dùng nhà để bảo đảm cho khoản vay khác

Tự do của bạn là tự do có điều kiện, bị ràng buộc bởi cam kết tài chính.

5. Vì sao ngân hàng không muốn bạn mua nhà rồi cho thuê để “ăn chênh”?

Lý do không nằm ở đạo đức, mà nằm ở quản trị rủi ro.

Ngân hàng phân biệt rất rõ:

  • Vay để ở (住宅ローン) → lãi thấp, rủi ro thấp
  • Vay để đầu tư (投資用ローン) → lãi cao, rủi ro cao

Khi bạn mua nhà để ở, ngân hàng tin rằng:

  • Bạn phải ở
  • Bạn ưu tiên trả nợ
  • Bạn khó bỏ cuộc

Nhưng khi bạn cho thuê để kiếm chênh lệch:

  • Dòng tiền thuê không ổn định
  • Hành vi người vay mang tính đầu cơ
  • Khi gặp khó khăn, người vay ưu tiên nhà mình ở trước

Vì vậy, cho thuê toàn bộ ngay từ đầu thường bị coi là sử dụng sai mục đích khoản vay.

6. “Lách luật” cho thuê: khi nào hợp pháp, khi nào rủi ro?

Thực tế, ngân hàng không cấm tuyệt đối việc cho thuê, mà xét theo bối cảnh.

Các trường hợp thường được chấp nhận:

  • Bạn đã ở một thời gian
  • Chuyển công tác xa
  • Cho thuê tạm thời
  • Nguồn trả nợ chính vẫn là lương

Trong trường hợp này:

Cho thuê được xem là biện pháp duy trì nghĩa vụ trả nợ, không phải đầu tư.

Các trường hợp rủi ro cao:

  • Mua xong cho thuê ngay
  • Không ở ngày nào
  • Lấy tiền thuê làm nguồn trả nợ chính

Hệ quả có thể là:

  • Bị yêu cầu tất toán sớm
  • Bị chuyển sang lãi suất vay đầu tư

7. Ngân hàng có thích bạn hoàn thành nợ trước 35 năm không?

Một câu hỏi rất thực tế nhưng ít khi được nói thẳng là:

Ngân hàng có thực sự muốn tôi trả hết nợ sớm hơn 35 năm không?

Câu trả lời ngắn gọn

Ngân hàng không cấm, không ghét – nhưng cũng không thật sự thích.

Về mặt pháp lý và đạo đức hợp đồng, việc trả nợ trước hạn (繰上返済) là hoàn toàn hợp lệ. Ngân hàng Nhật Bản không có quyền ngăn cản bạn làm điều đó.

Tuy nhiên, về mặt kinh doanh, ngân hàng là một tổ chức sống bằng dòng tiền lãi dài hạn.

Một khoản vay mua nhà 35 năm là:

  • Dòng tiền ổn định
  • Rủi ro thấp
  • Chi phí quản lý thấp

Khi bạn trả hết nợ sớm:

  • Phần lãi chưa thu được biến mất
  • Một tài sản sinh lời dài hạn kết thúc sớm
  • Ngân hàng phải tìm khách hàng mới để bù đắp

Nói thẳng hơn:

Trả nợ sớm là quyền của bạn, nhưng là việc làm cắt ngắn một khoản đầu tư an toàn của ngân hàng.

Vì sao ngân hàng vẫn cho phép trả sớm?

Có ba lý do chính:

  1. Luật pháp và cạnh tranh: nếu cấm trả sớm, khách hàng sẽ chuyển sang ngân hàng khác.
  2. Quản trị rủi ro: người trả sớm là người có năng lực tài chính cao, giúp hệ thống sạch nợ.
  3. Hình ảnh và niềm tin: ngân hàng Nhật rất tránh hình ảnh “trói buộc khách hàng”.

Ngân hàng thích kiểu trả sớm nào hơn?

Thông thường có hai cách trả sớm:

  • Giảm thời hạn vay (rút ngắn 35 năm)
  • Giảm số tiền trả hàng tháng (giữ nguyên thời hạn)

Từ góc nhìn ngân hàng:

  • Giảm thời hạn → mất lãi nhanh
  • Giảm tiền hàng tháng → dễ chấp nhận hơn

Vì vậy, dù không nói ra, ngân hàng thường “dễ chịu” hơn với cách trả sớm từng phần, duy trì quan hệ lâu dài.

Từ góc nhìn người vay

Trả nợ sớm không phải lúc nào cũng là quyết định tài chính tối ưu, đặc biệt trong môi trường lãi suất rất thấp như Nhật Bản.

Nhưng nó lại mang giá trị lớn về:

  • Tự do tâm lý
  • Giảm rủi ro cá nhân
  • Giải phóng tài sản

8. Kết luận: hiểu đúng để không sợ và không ảo tưởng

Mua nhà trả góp tại Nhật không phải là việc ngân hàng “giữ nhà của bạn”, mà là:

  • Bạn chủ động vay tiền
  • Dùng chính ngôi nhà làm vật bảo đảm cho lời hứa của mình

Ngôi nhà:

  • Không bị đem đi lướt sóng
  • Không bị nhà đầu tư khác can thiệp
  • Nhưng cũng không hoàn toàn tự do cho đến khi bạn trả hết nợ

Câu nói tóm gọn nhất là:

Ngân hàng không giữ nhà của tôi.
Ngân hàng giữ quyền buộc tôi phải giữ lời hứa.

Hiểu rõ điều này, bạn sẽ biết mình đang mua nhà, hay đang mua một cam kết phù hợp với cuộc đời mình. Chúc các bạn thành công trong việc tìm cho mình một chốn bình yên ở Nhật Bản!

English content

This article is written for foreigners living in Japan who want a correct, complete, and in-depth understanding of 30–35 year home mortgages—rather than relying only on real estate agents or word-of-mouth experiences.

1. The Nature of Buying a Home with a Mortgage:

Are You Buying a House, or Buying a Commitment?

When people talk about a “35-year mortgage” in Japan, most imagine something simple:

The bank lends money, I buy a house, and I repay it over time.

But the true essence lies not in the house, but in a long-term financial commitment.

The correct legal and financial sequence is:

  1. You sign a loan contract with the bank (住宅ローン, home loan)
  2. The bank disburses the funds
  3. You use that money to purchase the house
  4. The house is immediately registered as collateral under a mortgage in favor of the bank

The key point:

  • You do not mortgage your house first to borrow money
  • You borrow money first, and then use the house as security for your repayment obligation

Therefore, buying a home with a mortgage in Japan essentially means:

You acquire ownership of a house in exchange for a legally protected promise to repay debt over several decades.

2. What Can the Bank Actually Do with Your House?

When you take out a home loan, the bank registers a legal right called:

抵当権 (teitōken) — a mortgage right

What the bank does NOT have:

  • Ownership of the house
  • The keys
  • The right to interfere in your daily life
  • The right to sell, rent, or use the property

What the bank DOES have:

  • The right to dispose of the house if you default
  • Priority over other creditors in recovering its loan

Under normal circumstances—when you repay on time—the mortgage right is practically dormant and does not affect your life at all.

It only “awakens” in the event of serious default.

In that case, the bank may:

  • Issue notices and negotiate
  • Revoke installment privileges (期限の利益喪失)
  • Auction the property
  • Use the proceeds to recover the loan

Important: Selling the house does not automatically erase the debt.
If the sale proceeds are insufficient, the borrower must still repay the remaining balance.

This reveals an important truth:

The bank does not want your house.
The bank wants you to keep your promise.

3. Can the Bank “Sell” Your House to Other Investors?

The clear answer is:

The bank does not sell your house to speculative investors.

However, there is a more subtle reality.

Once you take out a mortgage, the bank records on its balance sheet:

A long-term financial asset: a receivable.

This asset has:

  • Stable cash flow (principal + interest)
  • Collateral (your house)
  • Low risk

This makes it a very attractive financial asset.

Securitization of Mortgage Loans

In modern finance, banks may:

  • Pool thousands of home loans
  • Convert them into securities backed by repayment cash flows (e.g., RMBS)
  • Sell them to institutional investors

What investors buy is:

  • Stable cash flow
  • Diversified risk

They do not know where your house is, nor do they have any rights over it.

The mortgage serves merely as:

A final layer of protection for cash flow—not a tradable property.

4. What Can Homebuyers Actually Do with Their House?

Even during a 35-year mortgage, you are still the legal owner.

You may:

  • Live in the house with your family
  • Renovate or remodel (within building regulations)
  • Rent it out under certain conditions
  • Sell it (after settling the loan)

You may not:

  • Remove the mortgage before full repayment
  • Transfer ownership freely
  • Use the house as collateral for another loan

Your freedom is conditional freedom, bound by your financial commitment.

5. Why Don’t Banks Like It When You Buy a House and Rent It Out for Profit?

The reason is not morality—it is risk management.

Banks clearly distinguish between:

  • Owner-occupied loans (住宅ローン): low interest, low risk
  • Investment loans (投資用ローン): higher interest, higher risk

When you buy a home to live in, the bank assumes:

  • You must live there
  • You prioritize repayments
  • You are unlikely to walk away

But when you rent it out for profit:

  • Rental income is unstable
  • Borrower behavior becomes speculative
  • In hardship, people prioritize their own residence

Therefore, renting out the entire property from the beginning is often considered misuse of the loan.

6. “Loopholes” in Renting: When Is It Legal, and When Is It Risky?

In practice, banks do not impose an absolute ban—they evaluate context.

Commonly accepted cases:

  • You lived there for a period
  • You are transferred for work
  • Temporary rental
  • Salary remains the primary repayment source

In such cases:

Renting is seen as a way to maintain repayment obligations, not as an investment.

High-risk cases:

  • Renting immediately after purchase
  • Never living there at all
  • Relying mainly on rental income

Possible consequences:

  • Demand for early repayment
  • Conversion to higher investment-loan interest rates

7. Do Banks Like It When You Repay Early?

A practical but rarely discussed question:

Do banks actually want me to finish repayment before 35 years?

Short answer:

They don’t forbid it, don’t hate it—but don’t truly like it either.

Legally and ethically, early repayment (繰上返済) is fully allowed.
Japanese banks have no right to prevent it.

However, from a business perspective, banks live on long-term interest income.

A 35-year mortgage is:

  • Stable cash flow
  • Low risk
  • Low management cost

When you repay early:

  • Future interest disappears
  • A long-term profitable asset ends prematurely
  • The bank must find new borrowers

Put bluntly:

Early repayment is your right—but it shortens one of the bank’s safest investments.

Why do banks still allow it?

Three main reasons:

  1. Law and competition: banning early repayment would drive customers elsewhere
  2. Risk management: early repayers are financially strong borrowers
  3. Trust and image: Japanese banks avoid appearing to “trap” customers

Which early-repayment style do banks prefer?

Two common methods:

  • Shortening the loan term
  • Reducing monthly payments while keeping the term

From the bank’s perspective:

  • Shorter term → faster loss of interest
  • Lower monthly payments → more acceptable

Thus, partial repayments that maintain a long relationship are often preferred—quietly.

From the borrower’s perspective

Early repayment is not always financially optimal, especially in Japan’s ultra-low interest environment.

But it offers significant value in:

8. Conclusion: Understanding Clearly—Without Fear or Illusion

Buying a home with a mortgage in Japan does not mean the bank “holds your house.”

It means:

  • You actively borrow money
  • You use the house as collateral for your promise

The house:

  • Is not flipped by investors
  • Is not interfered with by others
  • But is not fully free until the debt is repaid

The most concise summary is:

The bank does not hold my house.
The bank holds the power to enforce my promise.

Understanding this helps you decide whether you are buying a home—or buying a commitment that truly fits your life.

I wish you success in finding a peaceful place to call home in Japan.